Thanh tra TP Đà Nẵng vừa ban hành kết luận thanh tra về việc chấp hành các quy định pháp luật đối với hai dự án bất động sản do Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam (QNIC) làm chủ đầu tư, gồm Khu phố mới Phước An tại xã Tiên Phước và Khu dân cư An Phú tại phường Quảng Phú.
Kết luận thanh tra cho thấy bên cạnh những mặt đạt được trong quá trình triển khai dự án, doanh nghiệp này cũng để xảy ra nhiều tồn tại, hạn chế và sai sót liên quan đến quy hoạch, môi trường, tiến độ đầu tư, huy động vốn và quản lý đất đai.
Hai dự án quy mô hàng trăm tỷ đồng
Theo kết luận thanh tra, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam được thành lập từ năm 2011, hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu dân cư và kinh doanh bất động sản.
Doanh nghiệp này được giao làm chủ đầu tư hai dự án lớn gồm:
- Dự án Khu phố mới Phước An có quy mô hơn 69.000 m2, tổng vốn đầu tư khoảng 73,7 tỷ đồng.
- Dự án Khu dân cư An Phú có diện tích gần 300.000 m2, tổng mức đầu tư khoảng 261 tỷ đồng.
Cả hai dự án đều được triển khai theo mô hình đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân xây dựng nhà ở.
Trong nhiều năm qua, đây được xem là những dự án có quy mô tương đối lớn tại khu vực Quảng Nam cũ, nay thuộc địa bàn TP Đà Nẵng sau sáp nhập hành chính. Tuy nhiên, quá trình triển khai đã phát sinh hàng loạt vấn đề khiến cơ quan thanh tra phải vào cuộc kiểm tra toàn diện.
Điều chỉnh quy hoạch nhiều lần
Một trong những vấn đề đáng chú ý được Thanh tra TP Đà Nẵng chỉ ra là việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cả hai dự án quá nhiều lần trong quá trình triển khai.
Theo kết luận thanh tra, việc liên tục điều chỉnh quy hoạch cho thấy công tác lập quy hoạch ban đầu chưa sát thực tế hoặc quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc phát sinh. Đây là tình trạng khá phổ biến ở nhiều dự án bất động sản hiện nay, khi doanh nghiệp vừa triển khai vừa điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc tháo gỡ khó khăn pháp lý.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh nhiều lần cũng đặt ra nguy cơ phá vỡ quy hoạch tổng thể ban đầu, ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật và gây khó khăn trong công tác quản lý đô thị.
Đáng chú ý, cơ quan thanh tra cho biết các cơ quan chuyên môn đã phải nhiều lần rà soát, điều chỉnh giá đất và quy hoạch liên quan đến hai dự án này. Riêng với dự án An Phú, chính quyền địa phương còn phải xác định lại nghĩa vụ tài chính đất đai sau các lần điều chỉnh quy hoạch.
Chậm tiến độ kéo dài
Một trong những tồn tại lớn nhất được nêu trong kết luận thanh tra là việc chậm tiến độ triển khai dự án.
Theo hồ sơ thanh tra, cả hai dự án đều gặp khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Chính quyền địa phương cho biết khu vực triển khai thiếu quỹ đất tái định cư và thiếu nguồn vật liệu xây dựng, ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện.
Dù vậy, Thanh tra TP Đà Nẵng xác định chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm chính trong việc để dự án kéo dài nhiều năm.
Đến giữa năm 2025, UBND tỉnh Quảng Nam cũ đã phải ban hành văn bản cho phép điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án Khu phố mới Phước An đến hết tháng 4/2026 mới hoàn thành và đưa vào khai thác.
Cơ quan chức năng yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật nếu để xảy ra sai phạm trong quá trình đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản tại các dự án này.
Việc chậm tiến độ kéo dài không chỉ ảnh hưởng tới quy hoạch phát triển đô thị mà còn khiến nhiều khách hàng mua đất phải chờ đợi trong thời gian dài mới có thể nhận nền hoặc hoàn tất thủ tục pháp lý.
Dấu hiệu huy động vốn chưa phù hợp
Một nội dung đáng chú ý khác được Thanh tra TP Đà Nẵng chỉ ra là hoạt động huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc tại dự án An Phú.
Theo kết luận thanh tra, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam đã ký hợp đồng đặt cọc nhận tiền nhiều đợt trong thời điểm dự án chưa hoàn thiện toàn bộ hạ tầng và chưa có văn bản cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền đối với các lô đất còn lại.
Thanh tra xác định việc ký hợp đồng đặt cọc trong thời điểm này “chưa phù hợp về mặt thời điểm áp dụng điều kiện huy động vốn”.
Dù vậy, cơ quan thanh tra cũng ghi nhận việc huy động vốn chưa phát sinh tranh chấp, chưa gây thiệt hại cho khách hàng và doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ liên quan với đối tác phân phối.
Đây là vấn đề từng xảy ra ở nhiều dự án bất động sản trên cả nước trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Không ít doanh nghiệp triển khai huy động vốn sớm thông qua các hình thức giữ chỗ, đặt cọc hoặc hợp đồng góp vốn khi dự án chưa hoàn tất điều kiện pháp lý.
Theo các chuyên gia pháp lý, việc huy động vốn sớm tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nếu dự án bị đình trệ hoặc không thể hoàn tất pháp lý đúng cam kết.
Vi phạm trong công tác môi trường
Kết luận thanh tra cũng chỉ ra những tồn tại liên quan đến công tác bảo vệ môi trường tại các dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam làm chủ đầu tư.
Cụ thể, doanh nghiệp bị xác định thực hiện chưa thường xuyên các nội dung như lập lịch quan trắc môi trường, ghi nhật ký và biên bản lấy mẫu giám sát môi trường theo quy định.
Dù chưa bị kết luận gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng, nhưng việc không thực hiện đầy đủ các thủ tục giám sát môi trường cho thấy công tác quản lý môi trường của doanh nghiệp còn lỏng lẻo.
Trong bối cảnh các dự án bất động sản ngày càng bị siết chặt tiêu chuẩn môi trường, đặc biệt liên quan đến san lấp mặt bằng, thoát nước và xử lý chất thải xây dựng, các thiếu sót này có thể khiến doanh nghiệp đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý trong tương lai.
Nghĩa vụ tài chính đất đai còn tồn đọng
Thanh tra TP Đà Nẵng cũng xác định Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam vẫn còn một số nghĩa vụ tài chính đất đai chưa hoàn tất.
Theo kết luận, doanh nghiệp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất giao đợt 7 tại dự án An Phú. Sau đó, chính quyền địa phương phải ban hành quyết định phê duyệt lại giá đất cụ thể để tính chênh lệch tiền sử dụng đất.
Dù vậy, nhìn tổng thể, doanh nghiệp đã nộp hàng trăm tỷ đồng tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác cho ngân sách nhà nước.
Riêng tại dự án Phước An, công ty đã nộp hơn 56 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, tại dự án An Phú, tổng số tiền sử dụng đất được xác định lên tới hơn 257 tỷ đồng.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đã nộp các khoản thuế tài nguyên, phí bảo vệ môi trường và tiền cấp quyền khai thác khoáng sản trong quá trình tận thu đất đá phục vụ thi công dự án.
Chuyển nhượng đất khi chưa hoàn tất pháp lý
Theo kết luận thanh tra, tại dự án An Phú, doanh nghiệp đã thực hiện chuyển nhượng hàng trăm lô đất.
Cụ thể, dự án có tổng cộng 526 lô đất, trong đó 476 lô đủ điều kiện chuyển nhượng và đã có 456 lô được chuyển nhượng cho khách hàng.
Trong khi đó, dự án Phước An chưa phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa hoàn tất nghiệm thu.
Thanh tra cho rằng việc triển khai chuyển nhượng đất nền tại các dự án cần phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện pháp lý về hạ tầng, nghiệm thu và nghĩa vụ tài chính nhằm hạn chế rủi ro cho người dân.
Thanh tra đánh giá gì về doanh nghiệp?
Dù chỉ ra hàng loạt tồn tại và sai sót, Thanh tra TP Đà Nẵng cũng ghi nhận Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam và các cơ quan liên quan “cơ bản chấp hành đúng quy định pháp luật” trong quá trình triển khai dự án.
Theo đánh giá của cơ quan thanh tra, các dự án sau khi hoàn thành đã góp phần giải quyết nhu cầu đất ở, hình thành các khu dân cư mới và tạo mặt bằng thu hút đầu tư tại địa phương.
Tuy nhiên, kết luận cũng nhấn mạnh rằng chủ đầu tư phải nghiêm túc khắc phục các tồn tại, đặc biệt liên quan đến tiến độ thực hiện, công tác môi trường, nghĩa vụ tài chính và điều kiện kinh doanh bất động sản.
Giới chuyên gia cho rằng vụ việc của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam phản ánh bức tranh chung của thị trường bất động sản địa phương trong nhiều năm qua: dự án kéo dài, điều chỉnh quy hoạch liên tục, vướng mắc giải phóng mặt bằng và áp lực huy động vốn.
Trong bối cảnh cơ quan quản lý đang siết chặt thanh tra lĩnh vực đất đai và bất động sản, các doanh nghiệp phát triển hạ tầng sẽ phải đối mặt với yêu cầu minh bạch cao hơn về pháp lý, tài chính và tiến độ triển khai dự án.
