Trong bối cảnh thị trường tín dụng dồi dào và nhu cầu vốn của nền kinh tế ngày càng tăng, các ngân hàng Việt Nam ghi nhận vai trò rất lớn của bất động sản (BĐS) trong danh mục tài sản đảm bảo. Dữ liệu từ Báo cáo tài chính quý IV/2025 của ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank cho thấy phần lớn các khoản vay, nhất là cho vay doanh nghiệp và cá nhân, được bảo đảm bằng tài sản là bất động sản, đất đai và “sổ đỏ” — một xu hướng chiếm ưu thế trong cơ cấu tài sản cầm cố tại các ngân hàng lớn và cả khối tư nhân.
Bất động sản – loại tài sản đảm bảo “được ưa chuộng”
Theo báo cáo thu thập từ tài liệu tài chính của các ngân hàng lớn, Vietcombank – một trong “Big 4” ngân hàng quốc doanh – đang “ôm” tới gần 1,89 triệu tỷ đồng bất động sản cầm cố tính đến cuối năm 2025, chiếm tới ~72% tổng tài sản thế chấp tại ngân hàng này và tăng gần 9,4% so với đầu năm. Đây là mức tài sản đảm bảo lớn nhất trong toàn bộ danh mục tài sản cầm cố của ngân hàng.
Tổng giá trị tài sản đảm bảo (collateral) tại Vietcombank đến quý IV/2025 ước đạt ~2,63 triệu tỷ đồng, cao hơn tổng dư nợ cho vay khách hàng (~1,67 triệu tỷ đồng), cho thấy ngân hàng sử dụng tài sản đảm bảo vượt thước đo dư nợ, phản ánh đặc thù bảo đảm tín dụng của hệ thống.
Đáng chú ý, không chỉ riêng Vietcombank mà cả BIDV, VietinBank và Agribank cũng có lượng lớn tài sản thế chấp bằng bất động sản trong cơ cấu tài sản đảm bảo vay vốn. Báo cáo hợp nhất các ngân hàng nhà nước lớn cho thấy trong năm 2022, mỗi ngân hàng trong nhóm Big 4 đều có giá trị tài sản bảo đảm trên 2 triệu tỷ đồng, phần lớn là bất động sản. Trong đó, Agribank dẫn đầu với mức lên tới 2,29 triệu tỷ đồng bất động sản, chiếm khoảng 91% tổng collateral.
Ở khối ngân hàng tư nhân lớn, dữ liệu quý IV/2025 cũng cho thấy giá trị tài sản thế chấp bất động sản tiếp tục ở mức cao. Ví dụ Techcombank ghi nhận giá trị bất động sản được thế chấp hơn 686.816 tỷ đồng, chiếm khoảng 47,2% tổng tài sản đảm bảo.
Tại sao bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn?
Các chuyên gia ngân hàng và tài chính cho rằng có nhiều lý do khiến bất động sản trở thành loại tài sản đảm bảo ưu tiên:
-
Tính thanh khoản và giá trị lớn: BĐS có giá trị cao, dễ định giá và ghi nhận trên sổ sách, giúp ngân hàng an tâm hơn trong trường hợp xử lý tài sản khi khách hàng vỡ nợ.
-
Yêu cầu pháp lý rõ ràng: Các chủ trương pháp lý về sổ đỏ/sổ hồng và tài sản đảm bảo được thừa nhận rộng rãi trong hệ thống pháp luật, góp phần giảm rủi ro pháp lý khi xử lý.
-
Nhu cầu tín dụng gắn với nhà ở và phát triển: Phần lớn quý đối tượng danh nghiệp và khách hàng cá nhân ứng dụng bất động sản để vay vốn phục vụ phát triển – từ dự án nhà ở đến chỉnh trang tài sản doanh nghiệp.
Ảnh hưởng của tài sản thế chấp bất động sản tới chất lượng ngân hàng
Ưu điểm
-
Giảm thiểu rủi ro tín dụng ngắn hạn: Việc có tài sản đảm bảo giá trị cao giúp hạn chế thiệt hại khi khách hàng không trả nợ đúng hạn. Bất động sản dễ bán đấu giá hơn các tài sản khác, tối ưu hóa giá trị thu hồi vốn.
-
Gia tăng khả năng cho vay lớn: Nhờ tài sản thế chấp có giá trị lớn, ngân hàng có thể mở rộng dư nợ cho vay cả về doanh nghiệp lớn và cá nhân, hỗ trợ tăng trưởng tín dụng.
Rủi ro tiềm ẩn
Nhưng hệ quả không phải lúc nào cũng là tích cực:
-
Tập trung rủi ro: Tỷ lệ tài sản thế chấp bằng bất động sản quá lớn có thể đồng nghĩa với việc ngân hàng đang tập trung rủi ro vào một loại tài sản nhất định. Nếu thị trường bất động sản gặp cú sốc (giảm giá, thanh khoản kém), ngân hàng có thể đối mặt với mất mát tài sản đảm bảo khi thu hồi nợ.
-
Ảnh hưởng tới nợ xấu: Khi thị trường BĐS suy giảm, các khoản nợ có tài sản đảm bảo là BĐS có thể trở thành nợ xấu nếu giá trị BĐS giảm dưới giá trị khoản vay ban đầu. Chính vì vậy, trái phiếu bất động sản và BĐS thương mại thường được xem là chỉ báo rủi ro cao hơn so với các loại tài sản bảo đảm khác.
-
Tác động hệ thống: Theo các chuyên gia, phần lớn dư nợ thế chấp bằng bất động sản ở các ngân hàng làm cho việc “siết tín dụng bất động sản” trở nên khó khăn, bởi siết một phân khúc này có thể ảnh hưởng tới toàn bộ tín dụng ngân hàng, giới hạn tăng trưởng vốn và lợi nhuận.
Bức tranh tổng quan và xu hướng
-
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tăng cường giám sát tín dụng liên quan bất động sản sau khi tổng dư nợ tín dụng bất động sản hệ thống tăng mạnh, đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025 — tương đương gần 78,5 tỷ USD, phản ánh phần lớn dư nợ BĐS đã “đậm đặc” trong hệ thống ngân hàng.
-
Chính sách điều hành thận trọng hơn: Nhà điều hành khuyến cáo giới hạn tăng trưởng tín dụng BĐS để kiểm soát rủi ro hệ thống và mục tiêu tăng trưởng lành mạnh cho toàn ngành.
-
Xu hướng xử lý tài sản thế chấp BĐS cũng đang gia tăng khi nhiều ngân hàng đẩy mạnh thương vụ rao bán tài sản thế chấp để xử lý nợ xấu, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại.
Tài sản cầm cố là bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm cho vay của hầu hết ngân hàng Việt Nam, đặc biệt ở nhóm Big4 – Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank, cũng như ở các ngân hàng cổ phần lớn. Mặc dù điều này giúp gia tăng khả năng cho vay và cung cấp biên an toàn khi xử lý nợ, việc phụ thuộc quá lớn vào BĐS cũng tiềm ẩn rủi ro tập trung, nhất là khi thị trường bất động sản biến động mạnh.
Do đó, chất lượng tài sản ngân hàng không chỉ phụ thuộc vào số lượng tài sản đảm bảo, mà còn phụ thuộc vào chất lượng của tài sản đó và khả năng xử lý khi rủi ro xảy ra — yếu tố các cơ quan quản lý và ngân hàng cần giám sát chặt chẽ trong những năm tới để đảm bảo an toàn hệ thống tài chính Việt Nam.
