Trong cuộc họp cổ đông thường niên 2022 của Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group, Mã: DXG), ông Lương Trí Thìn khi đó là Chủ tịch HĐQT đã đặt ra mục tiêu đến năm 2030, công ty có giá trị vốn hóa cũng như tổng tài sản tối thiểu 10 tỷ USD. Thế nhưng tới nay, con số 10 tỷ đô vẫn chỉ là giấc mơ ‘trưa’.
Giấc mơ 10 tỷ đô của ông Lương Trí Thìn
Thực ra đây không phải lần đầu tiên ông Thìn nói về giấc mơ 10 tỷ đô vốn hoá của DXG, mà từ năm 2020, 2021 giấc mơ 10 tỷ đô này đã được ông Thìn nhắc tới như một múc tiêu để ông đưa DXG hướng tới.
Thế nhưng, ở đời giấc mơ luôn đẹp còn thực tế thì lại “vất vả” hơn trong mơ. Điển hình đó là sau khi đặt mục tiêu về giấc mơ 10 tỷ USD và tuyên bố, trong năm 2022, DXG đặt mục tiêu doanh thu thuần 11.000 tỷ đồng và lãi ròng 1.400 tỷ đồng, tăng lần lượt 9% và 21% so với thực hiện năm 2021.
Nhưng Báo cáo kinh doanh quý 4/2022 của DXG báo lỗ trước thuế hơn 424 tỷ đồng; lỗ sau thuế 460 tỷ đồng. Đây cũng là mức lỗ cao nhất của DXG kể từ khi lên sàn.
Lũy kế cả năm 2022, DXG mang về 5.581 tỷ đồng doanh thu thuần và 469 tỷ đồng lãi sau thuế, giảm lần lượt 45% và 71% so với kết quả năm 2021.
Tới năm 2023, tình hình kinh doanh của DXG được cho là thêm thảm hơn năm 2022. Cụ thể, luỹ kế cả năm 2023, doanh thu thuần của DXG đạt 3.706 tỷ đồng, giảm 32% xuống mức thấp nhất 3 năm. Khấu trừ chi phí, lợi nhuận sau thuế xấp xỉ 155 tỷ đồng, giảm 71% so với năm trước. Đây cũng là lợi nhuận sau thuế theo năm thấp nhất của DXG trong vòng 1 thập kỷ gần nhất (không tính những năm báo lỗ).
Thậm chí, khi lỗ quá lớn, quy mô nhân sự DXG đã thu hẹp đáng kể trong năm 2023. Doanh nghiệp bất động sản này đã mạnh tay cắt giảm lượng lớn nhân sự. Thời điểm 31/12/2023, quy mô nhân sự của công ty bất động sản này hiện chỉ còn 2.468 người, trong khi con số đầu năm là 3.773 người, tương ứng giảm 1.305 người (-35%). Như vậy, so với thời kỳ đỉnh cao hồi cuối quý 2/2022 (gần 7.400 người), lượng nhân sự DXG chỉ còn khoảng 1/3.
Điểm sáng lớn nhất trong kinh doanh của DXG là vào năm 2024, kết quả kinh doanh bắt đầu thấy “ánh sáng mặt trời”. Năm 2024 DXG đạt doanh thu thuần hợp nhất hơn 4,7 ngàn tỷ đồng, tăng 27% so với năm 2023. Trong đó, doanh thu từ bán căn hộ và đất nền chiếm phần lớn với gần 3,3 ngàn tỷ đồng, tăng gần 16%. Hoạt động môi giới bất động sản cũng gây chú ý khi tăng gần 98%, lên gần 1.2 ngàn tỷ đồng.
Trong khi đó, doanh thu tài chính giảm đến 88%, còn gần 48 tỷ đồng, do không còn ghi nhận lãi từ thanh lý đầu tư (năm trước phát sinh hơn 329 tỷ đồng).
Sau khi trừ các chi phí, DXG lãi ròng gần 253 tỷ đồng trong năm 2024, tăng 47% so với năm trước. Con số này vượt gần 12% so với mục tiêu 226 tỷ đồng Công ty đề ra hồi đầu năm.
Tuy nhiên, tới năm 2025, doanh thu của DXG đã giảm nhẹ. Cụ thể, trong báo cáo tài chính năm 2025 vừa được công bố tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, DXG ghi nhận doanh thu hợp nhất 4.192 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 231 tỷ đồng.
Điều đáng chú ý đó là, trong những Đại hội đồng cổ đông từ năm 2024 tới nay, ông Thìn đã không còn nhắc tới giấc mơ vốn hoá 10 tỷ đô mà ông đã luôn mơ từ những năm trước. Có lẽ với tình hình kinh doanh “bết bát” như những năm qua, ông Thìn đã tỉnh giấc mơ về con số 10 tỷ đô, một con số vượt qua cả tổng tài sản của người giàu thứ 2 Việt Nam là bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Chủ tịch Vietjet Air. Đồng thời, cao hơn với vốn hoá của Ngân hàng Techcombank hiện nay là khoảng 9,6 tỷ đô.
Cũng vì trở lại với thực tại, mà giờ đây đặt giấc mơ từ năm 2026 trở đi, Đất Xanh đặt mục tiêu doanh thu hàng năm vượt 10.000 tỷ đồng. Đặc biệt, giai đoạn 2027–2031 được kỳ vọng là thời kỳ bứt tốc với lợi nhuận đạt 2.000 – 3.000 tỷ đồng mỗi năm và tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức 30 – 50%/năm.
Năm 2026, với cương vị là Chủ tịch Hội đồng chiến lược DXG, ông Thìn cho biết kỳ vọng doanh thu 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 268 tỷ đồng, tương ứng mức tăng trưởng khoảng 16%. Và doanh thu này đặt trên vai hai dự án là The Privé tại TP.HCM và Gem Sky World tại Long Thành, Đồng Nai.
DXG và “nỗi đau” của khách hàng
Năn 2019, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An (Công ty con của DXG) tham gia đấu giá khu đất rộng 92,2ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành nay là xã Bình An, tỉnh Đồng Nai. Giá khởi điểm được đưa ra là 1.646 tỷ đồng, sau đó Công ty Hà An trúng đấu giá với số tiền 3.000 tỷ đồng.
Ngay sau khi trúng đấu giá, dù chưa hoàn tất pháp lý nhưng doanh nghiệp này liền giao Tập đoàn Đất Xanh là đơn vị phát triển với tên gọi dự án là Gem Sky World, dự án được chia làm 8 phân khu với tổng số hơn 4.000 sản phẩm gồm đất nền và nhà xây dựng sẵn (liền kề, biệt thự).
Đồng thời doanh nghiệp cũng tiến hành mở bán cho khách hàng. Tuy nhiên, khi triển khai bán hàng, chủ đầu tư cùng đơn vị phát triển thay vì ký hợp đồng mua bán thì tất cả các giấy tờ được ký giữa khách hàng và Công ty Đất Xanh đều không phải là hợp đồng, mà chi là “thỏa thuận” kể cả khi đóng đến 95% giá trị sản phẩm.
Tới năm 2023, khi hàng trăm khách hàng mua nhà, đất tại dự án này cùng nhau gửi đơn khiếu kiện nên UBND tỉnh Đồng Nai cũng như toà án về việc nhiều năm qua, các khách hàng vẫn không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại dự án.
Đầu tháng 10/2023, UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định số 2276/QĐ-XPHC với nội dung xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An, chủ đầu tư dự án Gem Sky World về hành vi huy động vốn không đúng quy định.
Cụ thể, theo quyết định nêu rõ, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An do ông Nguyễn Chí Nghiêm, Tổng Giám đốc, người đại diện pháp luật bị xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 900 triệu đồng.
Ngoài xử phạt vi phạm hành chính số tiền trên, trong thời gian 360 ngày kể từ khi nhận được quyết định xử phạt, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An phải hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định; báo cáo bằng văn bản việc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả định kỳ 90 ngày một lần về Sở Xây dựng để theo dõi, giám sát.
Trong trường hợp hết thời hạn 360 ngày, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An không thực hiện xong việc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định sẽ bị cưỡng chế áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
Trước đó, vào ngày 12/9/2023, Thanh tra Sở Xây dựng đã làm việc với Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An liên quan đến việc xử lý hành vi huy động vốn không đúng quy định, có dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại dự án Gem Sky World.
Sau khi làm việc, Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND tỉnh ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đối với Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An về hành vi vi phạm huy động vốn không đúng quy định.
Ghi nhận thực tế tại dự án Gem Sky World hiện nay, dự án được chủ đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông hoàn chỉnh. Tuy nhiên, khu nhà phố đầu đường vào mới được chủ đầu tư xây dựng phần khung cốt thép rồi bỏ đó. Riêng phần trục đường trung tâm dự án, dù chủ đầu tư đã xây dựng hoàn thiện các căn nhà phố nhưng lại bị bỏ hoang không người ở.
Đối với phần lớn các phân khu còn lại hiện vẫn được bỏ hoang, cỏ mọc um tùm. Hai trường học cũng được phía chủ đầu tư xây dựng nhưng không đưa vào hoạt động.
Trong vai người có nhu cầu mua nhà tại dự án, người viết được một người đàn ông giới thiệu tên Hùng, môi giới bất động sản tự do tại dự án này cho biết: Hiện nay chỉ có những khu vực nhà phố xây hoàn thiện đã ký hợp đồng mua bán và đóng 95% giá trị sản phẩm mới được chủ đầu tư hỗ trợ cho ký hợp đồng giao dịch. Riêng các phân khu đất nền cũng như các phân khu mà chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư khách hàng sẽ không thể giao dịch bán sản phẩm lại được.
“Hiện nay chủ đầu tư vẫn đang thông báo khách hàng nào muốn lấy lại tiền đã mua nhà, đất trước đó thì liên hệ với chủ đầu tư để làm thủ tục nhận lại tiền. Giá hiện nay khoảng 22 triệu/m2 với nhà đã xây dựng, tuy nhiên vì chưa được cấp sổ và hầu như khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán nên khó có thể bán lại đất, nhà tại dự án này”, ông Hùng nói.
Được biết, hiện nay khách hàng mua nhà, đất tại dự án vẫn đang tiến hành khiếu hiện với phía ngân hàng bảo lãnh cho vay cũng như chủ đầu tư dự án.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết ngày 14/6 Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai tiếp tục có buổi xét xử phúc thẩm giữa khách hàng và phía chủ đầu tư cũng như ngân hàng bảo lãnh vay tại dự án Gem Sky World mà ông là luật sư cho nhiều khách hàng mua nhà tại đây.
Cũng như dự án Gem Sky World một dự án khác mang tên Gem Riverside giờ đây đổi tên thành The Privé cũng là “nỗi đau” của khách hàng. Cụ thể, năm 2018, 300 khách hàng đã ký hợp đồng đặt mua nhà tại dự án Gem Riverside, bằng “thoả thuận tư vấn bất động sản”, với số tiền 250 triệu đồng/căn. Giá bán căn hộ tại dự án dự kiến khoảng 40 triệu đồng/m2.
Thời điểm đó, dự án Gem Riverside mới chỉ được phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, các thủ tục pháp lý tiếp theo chưa hoàn thiện. Và suốt những năm qua, dự án chỉ là bãi đất trống.
Thế nhưng, vào tháng 10/2024 khi dự án được UBND TP.HCM cấp giấy phép xây dựng, DXG đã quay xe, phủ tay với 300 khách hàng bằng việc thông báo chấm dứt hợp đồng nguyên tắc từ chủ đầu tư. DXG đưa ra 2 phương án đã được đưa ra cho khách hàng khi thanh lý hợp đồng, đó là: nhận hỗ trợ lãi suất 15%/năm trên số tiền đã thanh toán hoặc giảm 15% giá bán mới khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.
Lý do bởi giá bất động sản đã tăng cao, với mức giá bán 40 triệu/m2 năm 2018, DXG sẽ lỗ. Và khách hàng bắt đầu khiếu kiện DXG, nhưng rồi vẫn ngấm đắng nuốt cay với DXG.
