Dù dự án chưa đủ pháp lý nhưng Đất Xanh Group vẫn mở bán và thu tiền của hàng trăm khách hàng tại dự án Gem Sky World bằng thoả thuận góp vốn. Bên cạnh đó, khách hàng bị lâm vào diện nợ xấu ngân hàng khi Đất Xanh Group hứa trả lãi nhưng không thực hiện. Sau khi đưa nhau ra toà, Đất Xanh Group quyết định chỉ trả tiền khách đã mua nhà không kèm lãi, cũng như khách hàng vẫn trong diện nợ xấu.
Khách hàng “xập bẫy” Đất Xanh
Câu chuyện bắt đầu tư năm 2019, khi Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An (Công ty con của Tập đoàn Đất Xanh) tham gia đấu giá khu đất rộng 92,2ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành nay là xã Bình An, TP Đồng Nai. Giá khởi điểm được đưa ra là 1.646 tỷ đồng, sau đó Công ty Hà An trúng đấu giá với số tiền 3.000 tỷ đồng.
Ngay sau khi trúng đấu giá, dù chưa hoàn tất pháp lý nhưng Tập đoàn Đất Xanh đã tiến hành phát triển dự án với tên gọi dự án là Gem Sky World, dự án được chia làm 8 phân khu với tổng số hơn 4.000 sản phẩm gồm đất nền và nhà xây dựng sẵn (liền kề, biệt thự).
Đồng thời doanh nghiệp cũng tiến hành mở bán cho khách hàng. chỉ trong năm 2019 tới 2021, đã có hàng ngàn khách hàng xuống tiền mua nhà, đất tại dự án này dù dự án chưa được xây dựng. Đặc biệt, khi triển khai bán hàng, chủ đầu tư cùng đơn vị phát triển thay vì ký hợp đồng mua bán thì tất cả các giấy tờ được ký giữa khách hàng và Đất Xanh Group đều không phải là hợp đồng mua bán, mà chi là “thỏa thuận” kể cả khi đóng đến 95% giá trị sản phẩm.
Tới cuối năm 2022, hàng trăm khách hàng vay ngân hàng để mua đất, nhà dự án này bỗng “bật ngửa” khi nhận tin mình rơi vào nhóm nợ xấu của ngân hàng vì vay mua nhà tại dự án trên. Nguyên nhân đến từ việc Đất Xanh Group khi bán đất, nhà cho khách hàng cam kết sẽ hỗ trợ trả lãi vay cho khách hàng, nhưng rồi Đất Xanh Group không thực hiện đúng theo cam kết trả lãi, dẫn tới khách hàng bị ngân hàng cho vào nhóm nợ xấu.
Điều cực kỳ nguy hiểm đó là khi khách hàng thuộc nhóm nợ xấu đồng nghĩa với việc các khách hàng không thể vay tiền tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào nữa.
Tới năm 2023, khi hàng trăm khách hàng mua nhà, đất tại dự án này cùng nhau gửi đơn khiếu kiện nên UBND tỉnh Đồng Nai cũng như toà án về việc nhiều năm qua, các khách hàng vẫn không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại dự án.
Tới đầu tháng 10/2023, UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định số 2276/QĐ-XPHC với nội dung xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An, chủ đầu tư dự án Gem Sky World về hành vi huy động vốn không đúng quy định.
Cụ thể, theo quyết định nêu rõ, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An do ông Nguyễn Chí Nghiêm, Tổng Giám đốc, người đại diện pháp luật bị xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 900 triệu đồng.
Ngoài xử phạt vi phạm hành chính số tiền trên, trong thời gian 360 ngày kể từ khi nhận được quyết định xử phạt, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An phải hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định; báo cáo bằng văn bản việc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả định kỳ 90 ngày một lần về Sở Xây dựng để theo dõi, giám sát.
Trong trường hợp hết thời hạn 360 ngày, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An không thực hiện xong việc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định sẽ bị cưỡng chế áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
Trước đó, vào ngày 12/9/2023, Thanh tra Sở Xây dựng đã làm việc với Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An liên quan đến việc xử lý hành vi huy động vốn không đúng quy định, có dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại dự án Gem Sky World.
Sau khi làm việc, Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND tỉnh ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đối với Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An về hành vi vi phạm huy động vốn không đúng quy định.
Trở lại câu chuyện khách hàng, bà H (đại diện cho hơn 40 người mua đất tại dự án Gem Sky World) cho biết, mặc dù đã đóng 95% số tiền để mua đất, nhưng chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Công ty Hà An) và đơn vị phân phối Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh vẫn thiếu minh bạch về pháp lý.
Theo bà H, tất cả các giấy tờ được ký giữa khách hàng và Công ty Đất Xanh đều không phải là hợp đồng, mà chi là “thỏa thuận” kể cả khi đóng đến 95% giá trị sản phẩm.
Đồng thời, các thoả thuận này đều không ghi rõ thời hạn ngày ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao hợp đồng chuyển nhượng, cũng như không có cam kết về tiến độ xây dựng, tiến độ bàn giao hợp đồng chuyển nhượng hay giấy chủ quyền.
Toàn bộ quá trình ký văn bản chứng từ đều là khách hàng ký trước để trống thông tin ngày, tháng rồi đưa chủ đầu tư giữ để ký đóng mộc sau. Đơn vị đứng ra làm đầu mối liên hệ, ký hợp đồng thoả thuận đặt cọc chuyển nhượng và nhận tiền thanh toán đều là Công ty Đất Xanh Group, nhưng lúc bàn giao đất nền, khách hàng lại nhận biên bản của Công ty Hà An tại trụ sở của Công ty Đất Xanh.
“Ngoài ra, biên bản bàn giao không có sự đồng nhất giữa các khách hàng, đa số không trích dẫn số nền, số thửa, số tờ trích lục trên biên bản và ngày bàn giao biên bản thì chủ đầu tư tự điền ngày vào mà không có sự hiện diện hay đồng ý của khách hàng”, bà H nói.
Bà H nhận định, việc không ra được hợp đồng chuyển nhượng khiến khách hàng không thể tiến hành chuyển nhượng, cũng như thanh lý tài sản, thu hồi lại tiền vốn vì tài sản này chưa được đảm bảo về mặt pháp lý.
“Đó cũng là lý do mà ngân hàng từ chối cho vay dài hạn, yêu cầu chúng tôi tất toán khoản vay chỉ trong vòng 12-18 tháng”, bà H nhấn mạnh.
Bà H cho hay, khi mua dự án Gem Sky World, khách hàng được Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng cho vay và giải ngân 70% vào tài khoản Công ty Đất Xanh.
Nghĩa vụ của khách hàng đã hoàn thành theo thỏa thuận đã ký với chủ đầu tư, tuy nhiên bên phía Công ty Đất Xanh đã vi phạm việc tất toán đúng hạn cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. Cụ thể, Công ty Đất Xanh chưa hoàn thành thủ tục pháp lý để tiếp tục đảm bảo nghĩa vụ với ngân hàng và khách hàng. Qua đó, ký biên bản giao nền chưa đủ điều kiện và chấm dứt trả lãi.
“Việc tự điền ngày tháng bàn giao và chưa sang tên cho khách hàng (thực chất vẫn chưa có sổ dưới tên của khách hàng) nhưng không hỗ trợ trả lãi làm cho chúng tôi bị ngân hàng đưa vào danh sách nợ xấu nhóm 5”, bà H nói.
Hơn nữa, theo bà H, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín cá nhân, quyền huy động vốn tài chính và công việc kinh doanh của hàng chục gia đình, làm cho mọi người không thể đáo hạn và giải ngân gói vay đang vay ở ngân hàng khác, không thể làm hồ sơ vay gói vay mới ở bất kỳ ngân hàng hay tổ chức tài chính nào khác, bị khóa hết các thẻ tín dụng.
Đất Xanh Group “Knockout” khách hàng
Sau khi bị UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định số 2276/QĐ-XPHC với nội dung xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An, chủ đầu tư dự án Gem Sky World về hành vi huy động vốn không đúng quy định.
Đồng thời yêu cầu trong thời gian 360 ngày kể từ khi nhận được quyết định xử phạt, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An phải hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định.
Từ năm 2023 tới nay, Đất Xanh Group tiến hành gọi khách hàng đã “xuống tiền” mua nhà, đất tại dự án Gem Sky World để trả lại tiền đã nhận. Tuy nhiên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM đại diện cho hàng chục khách hàng mua nhà, đất tại dự án này từng tham gia khởi kiện Đất Xanh Group cho biết phía Đất Xanh Group chỉ trả lại tiền mà khách hàng đã đóng để mua đất, nhà mà không tính tiền lãi ngân hàng trong thời gian khách hàng đóng tiền mua nhà, đất tại đây khiến khách hàng chịu thiệt hại nặng.
Ngoài ra, ông Phượng cho biết, khách hàng vay ngân hàng mua nhà cũng chỉ được biết phái Đất xanh Group đã trả khoản tiền mà phía Ngân hàng đã giải ngân cho khoản vay mua nhà, đất tại dự án. Phần nợ xấu nhóm 5 mà khách hàng đang bị chưa được xoá khỏi hệ thống khách hàng có nợ xấu của ngân hàng nên khách hàng vẫn không thể vay vốn trong làm ăn.
“Trước vấn đề trên, hiện nhiều khách hàng vẫn đang kiện phía Ngân hàng và chủ đầu tư. Trong đó, mới đây nhất là ngày 14/6 toà án nhân dân Đồng Nai tiếp tục có buổi xét xử phúc thẩm giữa khách hàng và phía chủ đầu tư cũng như ngân hàng bảo lãnh vay tại dự án Gem Sky World mà ông là luật sư cho nhiều khách hàng mua nhà tại đây”, ông Phượng nói.
Một diễn biến khác, tại cuộc Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 diễn ra ngày 17/4 vừa qua. Ông Lương Trí Thìn, Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng chiến lược Đất Xanh Group cho biết trong năm 2026 doanh nghiệp sẽ mở bán trở lại dự án Gem Sky World.
Đặc biệt, sau khi “huy động chùa” tiền của khách hàng để làm hạ tầng và xây nhà rồi lại trả tiền lại cho khách hàng không phải mất tiền lãi. Đất Xanh Group đã hoàn thiện hạ tầng và hàng trăm căn nhà phố, biệt thự dự án này. Dự kiến giá bán sắp tới mà Đất Xanh Group đưa ra sẽ gấp nhiều lần giá bán mà năm 2019 doanh nghiệp đã bán cho khách hàng.
Ông T, một khách hàng từng mua nhà phố tại dự án này cho biết, Đất Xanh Group đã “Knockout” chính khách hàng của mình. Cũng từ đây, lòng tin của khách hàng với Đất Xanh Group đã không còn.
