🤝Thương vụ hợp tác với Lotte Properties HCMC được đánh giá là bước đi chiến lược giúp Phát Đạt tiếp cận quỹ đất hiếm tại Thủ Thiêm và mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, quy mô đầu tư lên tới khoảng 10.400 tỷ đồng cũng đặt doanh nghiệp trước áp lực huy động vốn và cân đối dòng tiền trong ngắn hạn.
CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) vừa tạo dấu ấn trên thị trường khi ký biên bản ghi nhớ (MoU) với Lotte Properties HCMC để tham gia phát triển dự án Lotte Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM).
Theo đánh giá của Chứng khoán NH Việt Nam (NHSV), nếu thương vụ hoàn tất, đây sẽ là khoản đầu tư lớn nhất trong lịch sử Phát Đạt, đồng thời giúp doanh nghiệp trở thành cổ đông sở hữu 35% vốn tại Lotte Properties HCMC – đơn vị phát triển một trong những dự án bất động sản có quy mô lớn nhất tại Thủ Thiêm.
Cùng Chứng khoán NH Việt Nam (NHSV) mổ xẻ nhanh thương vụ bom tấn này 👇
📈Cơ hội từ dự án mất gần 30 năm tháo gỡ pháp lý
🏢Lotte Eco Smart City được đề xuất từ năm 1997 nhưng phải mất gần 30 năm mới từng bước tháo gỡ các vướng mắc về giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính đất đai.
Đến tháng 6/2025, TP.HCM mới phê duyệt tiền sử dụng đất hơn 16.190 tỷ đồng. Khoản nghĩa vụ tài chính rất lớn này khiến Lotte phải tìm kiếm thêm đối tác góp vốn nhằm giảm áp lực dòng tiền. Đầu năm 2026, thành phố chấp thuận nguyên tắc cho phép Lotte chuyển nhượng tối đa 35% vốn góp cho nhà đầu tư khác, mở đường cho Phát Đạt tham gia dự án.
Đáng chú ý, theo thông tin từ Lotte, có ba doanh nghiệp tham gia quá trình lựa chọn đối tác gồm Sơn Kim Land, Hướng Việt và Phát Đạt. Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên tháng 4/2026, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt cho biết PDR đang đứng thứ hai trong quá trình đánh giá của Lotte. Chỉ khoảng sáu tuần sau, hai bên đã ký MoU và Phát Đạt chuyển ngay 900 tỷ đồng tiền đặt cọc.
↪️Theo NHSV, tiến độ đàm phán diễn ra nhanh hơn thông lệ, phản ánh áp lực huy động vốn của Lotte để hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án, đồng thời cho thấy cam kết tài chính mạnh mẽ của Phát Đạt.
💰Thương vụ lớn nhất lịch sử Phát Đạt
Theo tài liệu lấy ý kiến cổ đông, Phát Đạt dự kiến đầu tư khoảng 10.400 tỷ đồng để sở hữu 35% vốn tại Lotte Properties HCMC. Quy mô giao dịch tương đương khoảng 35-50% tổng tài sản của doanh nghiệp tại cuối quý I/2026.
Ngay sau khi thông tin hợp tác được công bố, cổ phiếu PDR tăng kịch trần 7% với thanh khoản hơn 35 triệu đơn vị, cho thấy kỳ vọng tích cực của giới đầu tư đối với chiến lược mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp.
↪️NHSV đánh giá, giá trị lớn nhất của thương vụ không nằm ở lợi nhuận ngắn hạn mà ở việc Phát Đạt có cơ hội tiếp cận một trong những quỹ đất hiếm còn lại tại khu trung tâm TP.HCM.
Phân khu 2A của Thủ Thiêm là một trong số ít khu đất có thể phát triển tổ hợp đô thị quy mô lớn với vị trí trực diện sông Sài Gòn. Khi hạ tầng và trung tâm tài chính quốc tế hoàn thiện, giá trị khu đất này được kỳ vọng sẽ tiếp tục gia tăng.
Ngoài ra, dự án còn mở ra nguồn doanh thu dài hạn từ căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng và khách sạn, đồng thời giúp gia tăng giá trị khoản đầu tư khi dự án được triển khai.
Việc hợp tác với Lotte cũng được kỳ vọng nâng cao vị thế thương hiệu của Phát Đạt sau khi doanh nghiệp từng hợp tác với Mitsubishi Corporation tại dự án Thuận An 1.
⚠️Áp lực tài chính vẫn rất lớn
Bên cạnh triển vọng dài hạn, NHSV cho rằng thương vụ cũng đặt Phát Đạt trước áp lực tài chính không nhỏ.
Tại cuối quý I/2026, doanh nghiệp có tổng tài sản khoảng 26.600 tỷ đồng nhưng lượng tiền và tương đương tiền chỉ còn khoảng 185 tỷ đồng. Sau khi đã đặt cọc 900 tỷ đồng, Phát Đạt vẫn cần thu xếp thêm khoảng 9.500 tỷ đồng để hoàn tất giao dịch.
Trong khi đó, kết quả kinh doanh vẫn chưa thực sự phục hồi khi doanh thu quý I chỉ đạt 104 tỷ đồng, giảm 76% so với cùng kỳ. Hoạt động kinh doanh ghi nhận lỗ, còn dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm 686 tỷ đồng, nối dài xu hướng âm từ năm 2024.
‼️Để chuẩn bị nguồn vốn, Phát Đạt đang đẩy mạnh thoái vốn khỏi nhiều dự án và công ty thành viên. Doanh nghiệp đã thu hơn 1.900 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án Thuận An 1, đồng thời lên kế hoạch thoái vốn tại Serenity, Cao ốc Hòa Phú và một số khoản đầu tư khác. Song song với đó, công ty dự kiến phát hành tối đa gần 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, kỳ vọng huy động khoảng 2.000 tỷ đồng.
Theo ước tính của NHSV, tổng nguồn vốn doanh nghiệp dự kiến huy động vào khoảng 10.000 tỷ đồng, gần tương đương giá trị thương vụ với Lotte.
📊Nhà đầu tư cần theo dõi tiến độ huy động vốn
Theo NHSV, rủi ro lớn nhất của thương vụ nằm ở áp lực dòng tiền và khả năng triển khai dự án.
📌 Khoản đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng tương đương gần 40% tổng tài sản khiến áp lực huy động vốn trong những năm tới ở mức cao. Ngoài ra, Eco Smart City là dự án quy mô lớn với nhiều giai đoạn phát triển, trong khi Phát Đạt chỉ nắm 35% vốn nên khả năng kiểm soát tiến độ sẽ hạn chế.
📌 Bên cạnh đó, dù nút thắt pháp lý lớn nhất đã được tháo gỡ, các thủ tục tiếp theo như cấp phép xây dựng hay hoàn tất nghĩa vụ tài chính vẫn cần thêm thời gian. Thị trường bất động sản hạng sang cũng được đánh giá còn nhiều biến số khi mặt bằng giá căn hộ dự kiến dao động 350-500 triệu đồng/m2.
Dù vậy, NHSV cho rằng mức định giá hiện nay của PDR, với P/B khoảng 1,2 lần, chủ yếu phản ánh những áp lực tài chính trước mắt hơn là tiềm năng dài hạn của dự án Thủ Thiêm.
Trong kịch bản doanh nghiệp hoàn tất thương vụ, huy động đủ nguồn vốn và chính thức trở thành cổ đông sở hữu 35% tại Lotte Properties HCMC, công ty chứng khoán này cho rằng cổ phiếu PDR có thể hướng tới vùng giá 18.000-20.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng mức tăng khoảng 20-30% so với hiện tại.
Do đó, NHSV tiếp tục duy trì khuyến nghị Nắm giữ/Tăng tỷ trọng đối với cổ phiếu PDR cho mục tiêu đầu tư dài hạn, đồng thời lưu ý nhà đầu tư cần theo dõi sát tiến độ huy động vốn và triển khai dự án trong các quý tới.
