Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong Q1/2026 đang chứng kiến một giai đoạn “sàng lọc tự nhiên” đầy nghiệt ngã.
Số lượng doanh nghiệp rời bỏ thị trường tăng vọt
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng và Cục Thống kê, bức tranh doanh nghiệp địa ốc trong Q1/2026 hiện lên với hai mảng màu đối lập:
- Làn sóng giải thể: Có 726 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025. Trung bình mỗi tháng, hơn 240 doanh nghiệp “rời cuộc chơi”. Đây chủ yếu là các đơn vị có nền tảng tài chính yếu, phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy hoặc quỹ đất pháp lý chưa hoàn thiện.
- Sức sống mới: Ở chiều ngược lại, có 1.563 doanh nghiệp thành lập mới (tăng 54,1%). Điều này cho thấy dòng vốn mới vẫn đang âm thầm chảy vào thị trường, nhưng với một tâm thế thận trọng và chuyên nghiệp hơn.
Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, hiện thị trường không suy thoái mà đang “thay máu”. Những giá trị ảo bị loại bỏ để nhường chỗ cho các chủ đầu tư có năng lực thực chất, quỹ đất sạch và chiến lược kinh doanh dựa trên nhu cầu thực.
Lý giải doanh nghiệp “hụt hơi”?
Sự gia tăng đột biến số lượng doanh nghiệp đóng cửa đến từ sự cộng hưởng của các yếu tố bất lợi:
- Bối cảnh quốc tế: Xu hướng thắt chặt tiền tệ toàn cầu và rủi ro địa chính trị khiến dòng vốn FDI và đầu tư gián tiếp trở nên khắt khe hơn.
- Nội tại trong nước: Chi phí vốn duy trì ở mức cao, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn là “bờ vực” của doanh nghiệp. Việc tiếp cận tín dụng khó khăn cùng tiến độ giải ngân chậm đã khiến nhiều dự án đình trệ, buộc doanh nghiệp phải cắt lỗ hoặc giải thể.
Nguồn cung chuyển dịch: Xu hướng đa cực và bền vững
Dù số lượng doanh nghiệp giảm, nhưng nguồn cung sản phẩm lại có những tín hiệu tích cực về chất lượng và sự phân bổ:
- Tổng cung ấn tượng: Toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm mở bán. Trong đó, nguồn cung mới đạt 38.000 sản phẩm (gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025).
- Dịch chuyển vùng miền: Thay vì tập trung quá mức vào các đô thị lớn, nguồn cung đang chuyển dịch sang hướng đa cực. Miền Trung trở thành “điểm sáng” mới khi chiếm 26% nguồn cung mới.
- Mô hình hiện đại: Các dự án dần bắt nhịp với tiêu chuẩn xanh và mô hình TOD (Phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng), đáp ứng đúng thị hiếu bền vững của kỷ nguyên mới.
Rào cản lãi suất và tâm lý phòng vệ
Một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là mặt bằng lãi suất. Lãi suất vay ưu đãi đã chạm ngưỡng 8–10%/năm, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi dao động từ 10–14%/năm.
Biên độ điều chỉnh rộng (2%–4%) khiến người mua nhà trở nên thận trọng hơn, trực tiếp làm chậm tốc độ hấp thụ của thị trường. Tuy nhiên, kỳ vọng giảm lãi suất sau các cuộc họp điều hành gần đây của Ngân hàng Nhà nước được dự báo sẽ là “liều thuốc” giảm đau cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng trong các quý tới.
Tầm nhìn 2026–2030: Động lực từ đầu tư công và Nhà ở xã hội
Thị trường BĐS giai đoạn tới sẽ được định hình bởi hai “trụ cột” chiến lược từ Chính phủ:
Đòn bẩy đầu tư công: Chính phủ đặt mục tiêu giải ngân 8,3 triệu tỷ đồng cho giai đoạn 2026–2030 (gấp 2,5 lần giai đoạn trước). Việc hoàn thành hạ tầng giao thông đồng bộ sẽ là yếu tố then chốt giúp gia tăng giá trị BĐS thực chất và mở rộng các cực tăng trưởng mới.
Ưu tiên Nhà ở xã hội (NOXH) và tính minh bạch
- Quỹ nhà ở quốc gia: Nghị định 302/2025/NĐ-CP về Quỹ nhà ở quốc gia là bước ngoặt giúp cụ thể hóa mục tiêu 1 triệu căn NOXH. Tính đến nay, đề án đã đạt 62% chỉ tiêu.
- Kiểm soát đầu cơ: Các chính sách thuế BĐS mới đang được nghiên cứu để ổn định giá nhà, kết hợp với lộ trình số hóa ngành BĐS nhằm tăng cường sự minh bạch, bảo vệ người mua có nhu cầu ở thực.
